LA CEDOLARE SECCA NEL DETTAGLIO.

oliva — Fri, 03 Oct 2014 10:08:00 +0000

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Attenzione: e’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi.

Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
Chi può scegliere la cedolare secca
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Per quali immobili
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
Quali inquilini
Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).
Quanto dura l’opzione
L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.
Quanto si paga
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:
nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.
Effetti della cedolare sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare:
è escluso dal reddito complessivo
sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Fonte: Agenzia delle Entrate

Per la cedolare al 10% vecchi contratti da rifare

oliva — Tue, 01 Apr 2014 08:41:25 +0000

Sono numerose le novità, a favore del settore, nel decreto casa, il Dl 47/2014, pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» n. 73 del 28 marzo 2014. La principale è la riduzione, al 10%, della cedolare secca sugli affitti abitativi. Visto che questo regime di tassazione diventa più conveniente, è importante capire come deve fare per entrarvi chi finora ha pagato l’Irpef ordinaria. La questione riguarda molti: gran parte dei proprietari finora ha optato per il canone di mercato.
Per passare alla cedolare secca, il proprietario e l’inquilino dovranno, di comune accordo, risolvere l’originario rapporto contrattuale di locazione, assoggettato all’imposta del 21%. A quel punto, ne potranno sottoscrivere uno nuovo sulla base delle disposizioni sui contratti concordati, esclusa l’applicazione dell’Istat. E godere così dell’aliquota più ridotta.
La cedolare secca è una forma alternativa di fiscalità, che sottopone le rendite da locazione abitativa tra persone fisiche ad un prelievo tout court in sostituzione alla ordinaria tassazione Irpef.
In sostanza, l’articolo 9 del Dl 47 riduce la percentuale dell’imposta al 10%, anche se solo per i contratti a canone concordato. Ma il vero cambiamento interessa anche chi ha un contratto a canone di mercato, perché potrebbe essere invogliato a passare a quello concordato. Infatti, la differenza tra i due regimi di cedolare è ormai molto forte: tra il 21% e il 10 % la differenza è dell’11% e in parecchie città la linea che separa il canone concordato (un tempo assai più basso) da quello di mercato (che negli ultimi anni ha subìto un crollo generale) è minima.
La riduzione si innesta sul quadro precedente. Sinora era previsto:
- per i contratti a regime ordinario o di mercato (4 anni+4,) l’aliquota del 21%, tuttora vigente e applicabile sull’intero territorio nazionale;
- per i contratti concordati, quelli che applicano i canoni previsti dagli accordi territoriali, prima il 19%, poi ridotto al 15% e ora, dopo la pubblicazione del decreto casa, al 10%.
Ma quest’ultima aliquota è applicabile solo nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.
Le aliquote colpiscono l’intero importo del canone e i contribuenti non godono, quindi, delle detrazioni previste nel caso di assoggettamento di quegli imponibili all’Irpef.
La scelta tra le due diverse forme di tassazione (Irpef o cedolare) è a discrezione del locatore. L’opzione può essere contenuta nel contratto o formulata in corso di rapporto. In tal caso, la scelta deve essere preceduta, obbligatoriamente, dalla comunicazione al conduttore della rinuncia all’aggiornamento Istat annuale del canone.
Ma quali scelte può fare oggi il proprietario? L’opzione per la cedolare, se già contenuta nel contratto originario, non determina altri adempimenti, risultando già nel mod. 69 dell’agenzia delle Entrate, modulo con il quale si provvede alla normale registrazione del contratto: l’aliquota ridotta scatta automaticamente.
Se invece la scelta viene operata in corso di rapporto, nel senso che il proprietario aveva originariamente optato per l’Irpef, questi deve effettuare due adempimenti: dopo la comunicazione all’inquilino della rinuncia all’adeguamento Istat, l’opzione per la cedolare va comunicata all’agenzia delle Entrate, sempre attraverso il mod. 69, da presentare all’ufficio.
La cedolare secca assorbe ed esclude ogni altra imposta che riguardi il rapporto di locazione. Pertanto non si dovranno più corrispondere l’imposta di registro annuale – neanche per eventuali modifiche del contratto (anticipata risoluzione, modifica del canone), bollo – e, come detto, l’Irpef. Attenzione perché, nel caso di erroneo pagamento, gli importi non sono restituibili. Gli adempimenti per l’imposta sostitutiva – scadenze e modalità (acconto e saldo) – sono gli stessi dell’Irpef (le istruzioni sono sul sito dell’agenzia delle Entrate).

read: http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2014-03-30/per-cedolare-10percento-vecchi-contratti-rifare–161333.shtml?uuid=ABgsYz6

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LA CEDOLARE SECCA NEL DETTAGLIO.

Per la cedolare al 10% vecchi contratti da rifare